Некретнински фондови представљају посебну врсту инвестиционих фондова који највећи део имовине својих улагача улажу у некретнине и пројекте везане за некретнине. У том смислу, основна карактеристика ове врсте фондова је низак ниво тржишног ризика, јер је тај ризик претежно везан за кретање цена на тржишту некретнина, које је у великој мери различито и мање осетљиво од тржишта власничких хартија од вредности.
С друге стране, како је инвестирање у некретнине и реализација некретнинских пројеката знатно сложенији посао од инвестирања на берзи, по правилу, некретнински фондови са собом носе нешто већи степен оперативног ризика. Што се валутног ризика у пословању фонда тиче, он је код некретнинских фондова такође специфичан, јер се непокретности
у Србији процењују у еврима, те се то неминовно одражава на обрачун вредности имовине фонда, што практично значи да је валутни ризик код некретнинских фондова везан за евро. Управо из ових разлога се може рећи да су некретнински фондови у највећој мери намењени великим институционалним инвеститорима, али и мањим улагачима који желе да остварују умерено атрактивне стопе приноса (претежно кроз дивиденду) уз релативно ниску стопу преузетог ризика.
Законом о инвестиционим фондовима, који је усвојен крајем прошле године, друштвима за управљање инвестиционим фондовима дата је могућност оснивања затворених инвестиционих фондова за улагање у некретнине. Некретнински фондови оснивају се јавном понудом, као отворена акционарска друштва, која своје акције нуде свим заинтересованим инвеститорима. Након оснивања, фонд укључује своје акције на организовано тржиште, те се њима даље слободно тргује на берзи.
Регулисање пословања некретнинског фонда, поред закона, у великој мери је у надлежности Комисије за хартије од вредности, која је Правилником прописала додатна правила пословања ове врсте фонда. Према тим правилима, некретнински фонд улаже најмање 60 одсто своје имовине у непокретности, а пре било које куповине или продаје непокретности из портфеља фонда мора прикупити процене најмање три овлашћена процењивача, с тим да купопродајна цена не може одступати од процењене више од пет процената на штету фонда. Својина на непокретностима обавезно мора бити уписана у надлежном регистру својине на непокретностима, односно иста мора бити без терета.
Да би некретнински фондови узели озбиљнијег замаха, потребно је додатно порадити на регулативи, односно, дати тумачења одређених законских одредаба и појашњења неких практичних питања у вези са њиховом пословном способношћу, нарочито поводом оснивања и рада специјалних ћерки компанија, питања улоге самог фонда у развоју и реализацији некретнинских пројеката као и улоге повезаних лица. Наиме, док је јасно да фонд мора улагати искључиво у “чисте” некретнине, дакле оне на којима не постоје било какви терети, остаје отворено питање да ли се то односи и на некретнине које се налазе у својини компанија које су у већинском власништву фонда, пошто затворени фондови могу стицати и до 100 одсто власништва на нејавним друштвима.
Давање квалитетних одговора на постављена питања од изузетног је значаја за будућност некретнинских фондова у Србији, а самим тим и развој целокупног финансијског тржишта. Претерано ограничавање пословне способности и инструмената којима се некретнински фондови могу служити могло би да узрокује ситуацију у којој постојећа друштва за управљање немају интерес да оснивају овакву врсту фондова, док се некретнински фондови основани у иностранству несметано могу укључити и инвестирати на тржиште непокретности у Србији кроз ћерке компаније.
С друге стране, уколико би се регулатива поставила превише либерално, у пракси би могло да долази до одређених проблема у виду злоупотреба или неморалног понашања учесника, што би могло да наруши углед финансијском тржишту и да угрози ионако релативно низак степен поверења који постоји код просечног грађанина, тако да је на надлежним органима изузетно деликатан посао.
