Pored jednostavnije procedure i dužih rokova otplate, prednost lizinga u odnosu na kreditne proizvode leži i u modelima finansiranja koji su prilagođeni domaćem tržištu i potrebama klijenata. Kupovina nekretnina na lizing u zemljama u okruženju je već standardna mogućnost, a u Srbiji je kvalitetan poreski okvir za početak finansiranja nepokretnosti kreiran 2013. godine, izmenom Zakona o PDV-u. Ipak, do značajnije aktivacije na tržištu lizinga kod nas još uvek nije došlo.
Razlozi za to su, svakako, nedovoljno poznavanje uslova i pogodnosti u ovoj oblasti, ali i mali broj kompanija u Srbiji koje poseduju osnivački kapital od pet miliona evra, što je osnovni uslov za obavljanje poslova finansiranja nepokretnosti putem finansijskog lizinga.
Kupovina nekretnine na lizing ili na kredit?
Samo finansiranje putem lizinga se u nekoliko aspekata razlikuje u odnosu na finansiranje putem kredita. Jedna od prvih stavki o kojoj brinu svi kupci nekretnina je učešće. Kod lizinga nema hipoteke, zbog čega je i sama procedura jednostavnija, a inicijalni troškovi niži. Naime, lizing kompanija postaje i ostaje vlasnik nepokretnosti sve do konačne otplate, pa nestaje potreba za uspostavljanjem hipoteke koja zahteva nešto kompleksniju administrativnu proceduru od prometa nepokretnosti.
Pored toga, uspostavljeni poreski okvir znači da je omogućeno da transakcija bude poreski neutralna. Konkretnije, u bilo kojoj od dve moguće opcije obračunavanja i iskazivanja PDV-a prilikom finansiranja nepokretnosti, sam korisnik je u prilici da pripadajući porez samo obračunava, odnosno iskazuje bez obaveze plaćanja tog iznosa. Dodatna prednost je to što se obračunavanjem PDV-a na pomenuti način isključuje i porez na prenos apsolutnih prava, te je finansiranje nekretnina putem lizinga u potpunosti poreski neutralno za korisnika. Kada su u pitanju troškovi, odnosno kamata, kamatne stope koje se kreću u rasponu od četiri do šest odsto za finansiranje, u kombinaciji sa dužim periodom finansiranja, predstavljaju vrlo atraktivnu ponudu za potencijalne korisnike finansijskog lizinga.
Minimalan i maksimalan period otplate
Kao jednu od glavnih prednosti finansiranja nekretnina putem lizinga, stručnjaci navode fleksibilni plan otplate vrednosti nekretnine, koji omogućava da se deo vrednosti otplati u toku perioda finansiranja, a deo otplati ili reprogramira nakon isteka perioda otplate. Dakle, kod lizinga ne postoji minimalan rok za otplatu nekretnine, tako da se ugovor može isplatiti u bilo kom trenutku. Ovu fleksibilnost prilikom otplate mnogi smatraju jednim od važnijih aduta kupovine nekretnine na lizing u ovim nepredvidivim vremenima. Iz kompanije Intesa Leasing navode da je rok za otplatu nekretnina usklađen sa potrebama korisnika, kao i da su glavni korisnici usluga pravna lica.
„Maksimalni period otplate je do 120 meseci. Ovaj rok je usklađen sa praksom da su pravna lica zainteresovana za ovaj tip finansiranja, najčešće u sklopu investicionog ciklusa, usmerena na duže periode finansiranja, odnosno 10 godina“, ističe Ivan Jauković, član Izvršnog odbora i direktor Sektora za upravljanje proizvodima i prodaju Intesa Leasing.
Modeli finansijskog lizinga
Pored jednostavnije procedure i dužih rokova otplate, prednost lizinga u odnosu na kreditne proizvode leži i u određenim modelima finansiranja koji su prilagođeni domaćem tržištu i potrebama klijenata.
„Posebno se ističu model zamene plaćanja rente, odnosno zakupa mesečnom lizing ratom u kojem klijent putem lizinga kupuje poslovni prostor koji već zakupljuje, kao i S&LB model karakterističan za lizing u kojem klijent prodaje lizing kompaniji objekat u vlasništvu i istovremeno počinje sa otplatom istog, čime „mrtav kapital“ pretvara u likvidna sredstva neophodna za obavljanje delatnosti“, dodaje Jauković.
Jedna od kompanija koja je prepoznala potencijal lizinga i pogodnosti koje on nudi korisnicima je Deka Inženjering, koja je u okviru svog projekta A Blok na Novom Beogradu obezbedila kupovinu lokala i poslovnog prostora upravo putem korišćenja ovog finansijskog instrumenta. U kompaniji navode da su prepoznali potrebu da izađu u susret klijentima koji žele da započnu poslovanje u A Bloku, a nemaju dovoljno početnog kapitala za kupovinu nekretnine, i zajedno sa kompanijom Intesa Leasing im omogućili tu opciju putem lizinga.
„Osnovna ideja je da, nakon što pravno lice plati 30 odsto učešća, nastavi sa otplatama rata lizinga, na sličan način kao da plaća zakup, s tim što će na kraju perioda otplate nekretnina biti u njegovom vlasništvu“, ističu u Deka Inženjeringu.
Svakako, prilikom kupovine nekretnine treba se dobro informisati, napraviti kalkulaciju, i na bazi upoređivanja troškova, kamata, mesečnih rata, uslova odobravanja i rizika, izabrati napristupačniji model. Ono što je sigurno jeste da oblast finansijskog lizinga nosi veliki potencijal, u prilog čemu govori i činjenica da se očekuju izmene Zakona o finansijskom lizingu koje bi trebalo da lizing kao proizvod učine još atraktivnijim i privlačnijim, kako bi se obezbedili povoljniji uslovi za krajnje korisnike. U tom smislu, otvoriće se širi spektar mogućnosti ne samo za trenutne korisnike ove usluga – preduzetnike i kompanije, već i za fizička lica. Izmene Zakona ujedno treba da omoguće i da se veći broj kompanija bavi finansijskim i operativnim lizingom kroz smanjenje kapitalnog cenzusa od pet miliona evra.
Najnoviji podaci Asocijacije lizing kompanija Srbije pokazuju da je tržište finansijskog lizinga ove godine značajno poraslo i da se sa daljim jačanjem privredne aktivnosti očekuje nastavak ovog rasta, naročito tokom sledeće godine. U ovakvim okolnostima se predviđa da će finansiranje nepokretnosti putem lizinga u narednom periodu doživeti značajan rast i pozitivno uticati na kretanja na tržištu nekretnina. Stručnjaci su saglasni da će ovakva situacija ujedno kreirati i povoljnije investicione mogućnosti za mala i srednja preduzeća.
